大阪北摂でマンションを売却する際に知っておきたい税金のポイントと節税方法

転職を機に大阪北摂を離れることになって、持ち家のマンションを売りました。

実際に売るときもかなり苦労したのでそれはまた別でご紹介します。

ケイ

税金は本当知識なしで戦うと持っていかれるだけ

家を売却する際には、売却益（譲渡所得）に対して所得税および住民税がかかります。これらの税金は、売却益を計算し、その金額に基づいて課税されます。

これらの税金は、売却による利益に基づいて計算され、税務署に申告し、納税する必要があります。具体的には以下のようなポイントが関係してきます。

1.1. 譲渡所得とは？

譲渡所得とは、不動産を売却した際に得た収益から、取得費用や売却にかかった諸費用を差し引いた残りの金額を指します。この金額が税金の計算基礎となります。譲渡所得は、その他の給与所得や事業所得とは別に課税される点が特徴です。

1.2. 課税対象となる不動産

家の売却に関して課税対象となるのは、主に次のような不動産です：

• 居住用財産: 自宅として使用していた家や土地。
• 投資用不動産: 賃貸物件などの投資目的で保有していた不動産。
• 相続・贈与された不動産: 相続や贈与によって取得した不動産で、売却時に利益が発生した場合。

1.3. 所得税と住民税の関係

家の売却にかかる税金は大きく分けて、所得税と住民税の2種類があります。これらの税金は、それぞれ異なる計算方法と納付時期を持っています。

• 所得税: 譲渡所得に対する所得税は、国税として扱われ、通常、確定申告の際に申告し、納付します。所得税は累進課税制度に基づき、所得が高いほど税率も高くなりますが、不動産売却益に対しては、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれて、特別な税率が適用されます。
• 住民税: 住民税は地方税で、譲渡所得に対する住民税は、所得税の確定申告を行うことで自動的に申告されます。住民税は、居住地の自治体により課税され、所得税とは異なる税率が適用されます。

1.4. 譲渡所得の発生しないケース

家の売却に際して、必ずしも譲渡所得が発生するわけではありません。たとえば、売却価格が購入価格を下回る場合や、売却による利益が特別控除額以下である場合、譲渡所得は発生せず、課税対象にはなりません。また、一定の要件を満たす場合には、税金の特例措置が適用され、さらに課税額が軽減されることもあります。

1.5. 課税のタイミングと申告方法

家を売却した翌年の確定申告期間（通常は2月16日から3月15日まで）に、売却に伴う譲渡所得の申告を行います。確定申告を通じて、所得税および住民税が計算され、指定された期日までに納税を行う必要があります。申告を怠ると、延滞税や無申告加算税が課されることもありますので注意が必要です。

譲渡所得は、以下のように計算されます：

• 譲渡所得 = 譲渡価格 – 取得費 – 譲渡費用 – 特別控除
  • 譲渡価格: 売却価格です。
  • 取得費: 家を購入したときの費用（購入価格や、仲介手数料など）。
  • 譲渡費用: 売却の際にかかった費用（仲介手数料、登記費用など）。
  • 特別控除: 所定の条件を満たす場合、3,000万円の特別控除を受けることができます。

2.1 取得費の内訳

取得費に含まれる具体的な項目は以下の通りです：

• 不動産の購入価格: 購入時に支払った家や土地の代金。
• 仲介手数料: 不動産の購入時に仲介業者に支払った手数料。
• 登記費用: 不動産の名義変更や抵当権設定などにかかった登記に関する費用。
• 司法書士への報酬: 登記手続きを依頼した場合の司法書士の報酬。
• 不動産取得税: 購入時に支払った地方税（不動産取得税）。
• 建物の減価償却費: 建物部分に関しては、所有期間中の減価償却費（建物が年数とともに価値が減る分）を控除する必要があります。このため、建物部分の取得費は減価償却された後の金額が取得費として計算されます。

2.1. 譲渡費用の内訳

譲渡費用には次のような項目が含まれます：

• 不動産の仲介手数料: 不動産を売却する際に、仲介業者に支払う手数料
• 売却に関する広告費用: 売却のために行った広告や宣伝にかかった費用。
• 売買契約書の印紙代: 売買契約書に必要な印紙税。これは売却価格に応じて異なる額がかかります。
• 登記手数料: 売却時に登記を変更するために必要な手数料（名義変更や抵当権抹消登記など）。
• 測量費: 土地の売却時に行った測量費用。
• 司法書士への報酬: 売却時に登記手続きを依頼する際の司法書士への支払い。
• 交通費：交通費が不動産の売却に直接関わるものである必要があります。例えば、遠方にある物件の売却に際して、売却に必要な手続き（契約締結や登記手続きなど）を行うために現地に出向いた場合の交通費は譲渡費用として認められる可能性があります
  • プライベートな目的の出費が含まれる場合: 売却活動以外の目的（観光や私的な訪問など）に関連する交通費や宿泊費は譲渡費用として認められません。

一定の条件を満たす場合、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。たとえば、マイホームを売却する場合がこれに該当します。この控除を適用することで、多くの場合、譲渡所得が大幅に減少し、税負担が軽減されます。

3.1. 3,000万円の特別控除の概要

3,000万円の特別控除は、個人が自身の居住用財産（いわゆるマイホーム）を売却した場合に、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる制度です。これは、不動産の売却で利益が出た場合でも、この控除を適用することで実際に支払う税額を大幅に減らすことが可能となります。

3.2. 適用条件

3,000万円の特別控除を受けるためには、以下の主な条件を満たす必要があります：

1. 居住用財産の売却:
   • 売却する不動産が、自分または家族が生活していた居住用のものであることが必要です。居住用財産とは、売却する前に住んでいた自宅やその敷地を指します。
2. 所有期間:
   • 売却する不動産の所有期間には制限はありませんが、居住期間がある程度の期間にわたる必要があります。
3. 過去の適用:
   • 同じ控除を過去2年以内に適用していないこと。たとえば、前回の売却時に3,000万円の特別控除を利用した場合、その適用日から3年目以降でないと再度利用することができません。
4. 親族間売買の除外:
   • 親族間での売買など、特別な関係がある者間での売却には適用されません。親子や夫婦、兄弟姉妹などとの売買では、この特別控除は利用できないため注意が必要です。
5. 税務署への確定申告:
   • 3,000万円の特別控除を利用する場合、売却した翌年に必ず確定申告を行う必要があります。特別控除を申請しなかった場合、控除を受けることはできません。

3.3. 3,000万円の特別控除が適用される具体例

いくつかの具体的な例を挙げて、この控除がどのように適用されるか説明します。

• 例1: 自宅を5,000万円で売却した場合
  • 自宅を5,000万円で売却し、取得費や譲渡費用を差し引いた結果、譲渡所得が3,500万円になったとします。この場合、3,000万円の特別控除を適用すると、課税対象となる譲渡所得は500万円になります。これに対して、所得税と住民税が課されることになります。
• 例2: 3,000万円以下の譲渡所得
  • 売却による譲渡所得が2,800万円だった場合、特別控除を適用することで、課税対象の譲渡所得は0円になります。この場合、所得税や住民税は発生しません。

ケイ

我が家は結果、特別控除が使えて大幅節税になりました。

プリセット１

あらよかったわね！　今回の取得は手堅い投資に回してしっかり管理しようね♪

ケイ

住宅ローンについてた保険が無くなったから見直さないとね

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まとめ

家の売却に際しては、譲渡所得に対する税金が発生しますが、3,000万円の特別控除などを活用することで、税負担を軽減することが可能です。具体的な税額の計算や申告については、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

ケイ

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